양도소득세 계산기

이 계산기는 무엇을 계산하나요?

입력값 설명

• 양도가액매도가격(실거래가).
• 취득가액매수 당시 실거래가. 상속·증여는 평가가액을 씁니다.
• 필요경비취득세, 중개수수료, 대수선·자본적 지출 등.
• 보유기간 / 거주기간해당 주택을 보유·거주한 연수. 장기보유특별공제 계산에 사용.
• 보유 주택 수세대 전체 기준 주택 수. 다주택 여부 판단.
• 조정대상지역양도 시점 기준 조정대상지역 여부. 1주택 비과세 요건(2년 거주)에 영향.

계산 공식

2025년과 2026년 차이

예시 계산

자주 틀리는 케이스

• "보유기간"과 "거주기간"을 합쳐서 입력하는 실수 — 두 기간은 별도로 입력해야 장기보유특별공제가 정확합니다.
• 필요경비에 부동산 인테리어비를 모두 포함 — 자본적 지출(수명 연장)만 인정, 수선비는 제외됩니다.
• 취득가액을 매수 당시 등기상 가액이 아닌 시세로 입력 — 반드시 실거래가(상속·증여는 평가가액)로 입력합니다.
• "1세대"를 본인만으로 가정 — 배우자·부양가족 모두 합산한 세대 기준입니다.

이 계산기가 부정확해지는 상황

• 비사업용 토지·미등기 양도·증여 후 5년 이내 양도 등 특례 세율 대상은 본 계산기 결과보다 세금이 더 크게 나옵니다.
• 분양권·입주권은 보유기간 산정과 세율이 별도이며 본 계산기로 정확하게 산정되지 않습니다.
• 다주택자 중과세 유예가 정확히 언제까지 적용되는지에 따라 결과가 크게 달라질 수 있어 양도 시점 기준 정책을 확인해야 합니다.
• 재개발·재건축 입주권은 새 아파트로 보유기간이 산정되어 본 계산기와 다릅니다.
• 상속받은 주택은 피상속인 보유기간을 합산하는 등 특례가 있어 단순 계산보다 유리할 수 있습니다.

주의사항 / 예외 케이스

• 다주택자 중과세율(조정대상지역 등)은 일부 상황에서만 적용되며 유예 기간이 있어 실제 적용 여부는 양도 시점 기준으로 다릅니다.
• 분양권·입주권·오피스텔 등은 별도 규정이 있어 본 계산기로 정확하게 산정되지 않습니다.
• 비사업용 토지, 미등기 양도 등은 별도 세율이 적용됩니다.
• 1세대 1주택 비과세 요건의 "1세대"는 주민등록과 실제 거주를 기준으로 판단됩니다.
• 필요경비로 인정되는 항목(수선비 vs 자본적 지출)은 기준이 있어 세무사 확인이 필요합니다.
• 실제 신고·납부 금액은 반드시 홈택스 또는 세무사를 통해 확정하세요.

자주 묻는 질문