전세 vs 월세 비교 계산기
전세와 월세 중 어느 것이 경제적으로 유리한지 비교 분석합니다.
입력값과 공개 기준에 따른 참고용 추정치입니다. 세무·법률·금융 자문을 대신하지 않으니, 중요한 결정 전에는 세무사·노무사 등 전문가나 공식 기관에서 확인하세요. 면책 조항
무엇을 계산해 주나요
전세 보증금과 월세(보증금+월 임대료)를 넣으면 각각을 월 단위 비용으로 환산해 어느 쪽이 덜 드는지 가린다. 같은 집을 전세로 갈지 월세로 갈지 저울질할 때, 둘을 같은 기회비용 잣대로 맞붙인다는 게 핵심이다.
전세는 목돈을 묶는 대신 매달 나가는 임대료가 없고, 월세는 보증금이 적은 대신 다달이 돈이 빠진다. 제대로 견주려면 전세 보증금을 예금이나 투자로 굴렸을 때 벌 수 있던 수익, 즉 기회비용을 따져야 한다.
각 입력값의 의미
- 전세 보증금비교하려는 전세 매물의 보증금(원).
- 월세 보증금월세 매물에 거는 초기 보증금(원). 0원으로 둬도 됩니다.
- 월세다달이 내는 임대료(원).
- 기회비용 연이율(%)보증금을 다른 데 굴렸을 때 기대하는 수익률입니다. 정기예금이라면 약 3~4%, 본인 투자 수익률이 있다면 그 값을 넣으세요.
산식 풀이
· 전세 월 환산 비용 = 전세 보증금 × 연이율 ÷ 12
· 월세 실질 비용 = 월세 + (월세 보증금 × 연이율 ÷ 12)
· 두 값을 같은 기회비용 잣대로 견줘 어느 쪽이 유리한지 가립니다.
전세대출을 끼고 들어간다면 대출이자(예: 4.5%)를 기회비용 이율 칸에 넣어야 실제 부담에 더 가깝게 나옵니다.
2025년과 2026년 차이
전세냐 월세냐의 손익은 시장금리와 전세대출 금리에 따라 크게 출렁입니다.
- 시중 정기예금 금리: 가입 시점·은행별로 달라 가입 예정 상품의 금리를 직접 넣는 게 좋습니다 (전세 보증금 기회비용 산정용)
- 전세대출 금리: 본인 조건(보증기관·우대금리)에 따라 차이가 커서, 은행 가심사 금리를 넣으면 가장 정확합니다
- 2026년 5월 현재 기준금리 인하로 일부 전세대출 3%대 진입
- 주택임차차입금 원리금 상환 소득공제 한도 연 400만원 (변동 없음)
예시 계산
예시 ① 전세 2억 vs 월세 1,000/70 / 이율 3.5%
예시 ② 전세 3억 vs 월세 1,000/80 / 이율 3.5%
예시 ③ 전세 5억(전세대출 4.5%) vs 월세 5,000/150
결과를 읽는 법
결과는 “🏠 전세”냐 “🔑 월세”냐로 떨어지고, 이긴 쪽 뒤에 월 ○○원 유리가 붙는다. 이건 두 선택지를 같은 기회비용 잣대로 월 비용 환산해 뺀 값이다. 차이가 월 10만원 안팎이면 비용으로는 사실상 무승부니, 안전성이나 머물 기간 같은 다른 기준으로 가르는 게 낫다.
여기서 결과를 가장 크게 흔드는 게 기회비용 이율 칸이다. 전세대출 없이 내 돈으로 들어간다면 예금금리(3~4%)가 맞지만, 전세대출을 끼고 들어간다면 그 대출이자(4~5%)를 넣어야 한다. 예금 3%로 둔 채 비교하면 전세가 실제보다 유리해 보인다. 월세 카드의 보증금 기회비용 줄이 유난히 작으면 보증금을 적게 걸었다는 뜻이니, 이율을 한 단계 올려 결과가 뒤집히는지 다시 돌려보자.
각 카드 맨 아래 연 ○○원은 1년치 부담이다. 두 카드의 연 차이가 100만원을 넘으면 오래 살수록 격차가 그만큼 쌓이니, 길게 눌러앉을 생각이면 비용상 앞선 쪽에 무게가 실린다. 단, 관리비·이사비·전세 보증금 미반환 위험은 이 숫자에 안 잡힌다. 매물 조건까지 한자리에 놓고 결정하자.
여기서 많이 헷갈립니다
- 전세대출 없이 들어가면서 예금이율(3%)을 그대로 넣기. 본인 투자 수익률이나 실제 대출이자를 넣어야 부담이 제대로 비교된다.
- 관리비·공과금이 월세에 끼어 있는 매물을 전세와 그냥 맞붙이기. 전세에도 같은 항목을 얹어야 공정하다.
- 깡통전세 위험은 빼고 월 환산 비용만 보기. 전세보증보험료(대출 0.122%)와 월세의 안전성을 같이 저울에 올려야 한다.
- 보증금 운용 수익을 세전 그대로 잡기. 이자소득세 15.4%를 떼면 기회비용은 그만큼 작아진다.
이 계산기가 부정확해지는 상황
- 전세대출에 기대는 정도가 서로 다르면 실제 부담 차이가 계산보다 더 벌어지곤 합니다.
- 깡통전세·역전세 위험은 단순 비용 비교에 잡히지 않습니다.
- 주거 안정성이나 갱신 빈도, 이사비용처럼 숫자로 떨어지지 않는 가치는 빠져 있습니다.
- 관리비·도시가스·전기료가 전세와 월세에서 따로 매겨지면 비교 결과가 흔들립니다.
- 거주 기간이 1년도 안 된다면 중개수수료·이사비용 같은 거래비용이 결과를 좌우합니다.
주의사항 / 예외 케이스
- 같은 기회비용을 가정한 비용 비교다. 전세대출을 끼면 대출이자(대개 예금금리보다 높다)를 기회비용 이율로 넣어야 현실에 가깝다.
- 전세는 보증금을 못 돌려받을 위험(역전세·깡통전세)이 따라온다. 비용만 보지 말고 전세보증보험·등기부등본·실거래가 확인을 함께 챙기자.
- 월세 금액엔 관리비·도시가스·전기료가 빠져 있다. 견줄 땐 총 거주비를 따로 짚어보자.
- 전세대출 이자에는 소득공제(원리금 상환액 40% 한도)가 붙어 세제 측면에서 차이가 나기도 한다.
- 신축·구축, 입지, 학군, 교통처럼 숫자로 안 잡히는 가치는 이 비교에 안 담긴다. 비용은 한 가지 요소일 뿐이다.
자주 받는 질문
기회비용 이율을 몇 %로 입력해야 하나요?⌄
내가 실제로 굴릴 수 있는 안전 자산 수익률을 기준 삼으면 된다. 예금이면 정기예금 금리(3~4%), 전세대출을 받으면 그 대출이자(4~5%), 공격적으로 투자하는 편이면 기대 수익률(5~7%) 정도를 넣어보자.
왜 월세가 항상 비싼 게 아닌가요?⌄
전세 보증금의 기회비용 이율이 높을수록(전세대출 이자가 높을 때도 마찬가지) 전세의 실질 부담이 커진다. 시중 금리가 4~5%대로 오르면 오히려 월세가 유리해지는 구간이 생긴다.
반전세는 어떻게 계산하나요?⌄
월세 보증금 칸에 큰 금액을, 월세 칸에 작은 금액을 넣으면 된다. 보증금 + 월세 구조라면 반전세든 일반 월세든 같은 방식으로 비교된다.
관리비도 비교에 포함해야 하나요?⌄
같은 집을 전세·월세로 비교하는 거라면 관리비가 같으니 빼도 된다. 서로 다른 매물을 견주는 상황이면 관리비를 월세에 더해 넣어야 현실에 가깝다.
주거 안정성은 어떻게 고려하나요?⌄
전세는 보통 2년 단위로 갱신하고 월세는 더 짧게 가기도 한다. 오래 살수록 전세가 비용 면에서 유리한 편이고, 1~2년 짧게 머물 거면 월세 쪽 부담이 가볍다.
적용 기준 연도 · 2026년
요율 마지막 업데이트 · 2026-06-12
콘텐츠 마지막 검토 · 2026-05-12
참고 자료 · 한국부동산원 전월세 전환율 통계, 국토교통부 실거래가 공개시스템
결과는 공개 기준으로 계산한 참고용 추정치이며 법적·세무적 효력이 없습니다. 면책 조항 · 오류 제보 yuseong2099@gmail.com
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