전월세 전환율이 뭔가요
전월세 전환율은 월세를 전세 보증금으로 환산할 때 적용하는 비율입니다. 임대인이 전세를 월세로 바꾸려 할 때(혹은 반대), 이 비율로 보증금과 월세 간 환산이 이뤄져요. 임차인 입장에서는 부담을 비교하는 기준이 됩니다.
법정 전환율 (주택임대차보호법)
법정 상한 = MIN(기준금리 + 2.0%p, 10%)
2026년 1월 기준 한국은행 기준금리가 약 3.0%라면 법정 상한은 5.0%입니다. 임대인이 이보다 높은 비율로 전월세 전환을 강요하면 임차인은 거부할 권리가 있어요.
전환 공식
월세 = (전세 보증금 − 월세 보증금) × 전환율 ÷ 12
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전세 환산 보증금 = 월세 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
예: 전세 5억원을 보증금 2억 + 월세로 전환할 때(전환율 5%):
- 월세 = (5억 − 2억) × 5% ÷ 12 = 125만원
반대로 보증금 2억 + 월세 100만원을 전세로 환산할 때(전환율 5%):
- 전세 보증금 = 2억 + (100만 × 12 ÷ 5%) = 2억 + 2.4억 = 4.4억원
시장 전환율 vs 법정 전환율
법정 상한은 임대인이 강제로 전환할 때의 상한이지, 신규 계약에는 적용되지 않습니다. 신규 계약은 시장 가격 기준이라 보통 6~8% 수준에서 형성돼요.
| 지역 | 시장 평균 전환율 (참고) |
|---|---|
| 서울 강남권 | 4~5% |
| 서울 일반 | 5~6% |
| 수도권 | 5~7% |
| 지방 광역시 | 6~8% |
| 지방 중소도시 | 7~10% |
같은 단지라도 평형·층·계약 시점에 따라 다르므로 직거래·중개 시 비교가 필요합니다.
실전 비교: 전세 vs 월세
전세 4억 vs 보증금 1억 + 월세 150만원 (전환율 6%, 기회비용 4%):
| 항목 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 보증금 | 4억 | 1억 |
| 월 기회비용(4%) | 약 133만원 | 약 33만원 |
| 월세 | 0 | 150만원 |
| 월 총비용 | 133만원 | 183만원 |
| 차이 | — | +50만원/월 |
월세가 월 50만원 더 비싸지만, 보증금 부담이 3억 적어 다른 곳에 투자 가능. 본인 투자 수익률이 연 5% 이상 나올 자신이 있다면 월세가 유리할 수 있어요.
전월세 전환 시 챙겨야 할 4가지
- 계약갱신청구권 — 첫 갱신 시 2년 보장 + 인상 5% 한도.
- 확정일자 갱신 — 전환 시점에 재확정 필수.
- 월세 세액공제 자격 점검 — 무주택 세대주, 총급여 8천만원 이하.
- 전환율 명시 — 계약서에 적용 전환율 명문화.
자주 묻는 질문
Q. 임대인이 일방적으로 전환율을 정해도 되나요?
A. 신규 계약은 자유. 기존 계약 변경 시에는 법정 상한 적용.
Q. 월세를 전세로 다시 바꿀 때도 전환율 적용?
A. 동일한 공식을 역으로 적용. 시장 전환율로 협상.
Q. 전환율이 높으면 임차인에게 유리한가요?
A. 보증금을 늘리고 월세를 줄이는 방향이면 유리. 반대 방향이면 불리.
본인 조건으로 전세-월세 환산을 시뮬레이션해보세요.