전월세 전환율이 뭔가요
전월세 전환율은 월세를 전세 보증금으로 환산할 때 적용하는 비율입니다. 임대인이 전세를 월세로 바꾸려 할 때(혹은 반대), 이 비율로 보증금과 월세 간 환산이 이뤄져요. 임차인 입장에서는 부담을 비교하는 기준이 됩니다.
법정 전환율 (주택임대차보호법)
법정 상한 = MIN(기준금리 + 2.0%p, 10%)
2026년 1월 기준 한국은행 기준금리가 약 3.0%라면 법정 상한은 5.0%입니다. 임대인이 이보다 높은 비율로 전월세 전환을 강요하면 임차인은 거부할 권리가 있어요.
전환 공식
월세 = (전세 보증금 − 월세 보증금) × 전환율 ÷ 12
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전세 환산 보증금 = 월세 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
예: 전세 5억원을 보증금 2억 + 월세로 전환할 때(전환율 5%):
- 월세 = (5억 − 2억) × 5% ÷ 12 = 125만원
반대로 보증금 2억 + 월세 100만원을 전세로 환산할 때(전환율 5%):
- 전세 보증금 = 2억 + (100만 × 12 ÷ 5%) = 2억 + 2.4억 = 4.4억원
월세 50만원은 전세로 얼마일까? 전환율별 환산표
가장 많이 궁금해하는 "월세 50만원 = 전세 얼마"를 전환율별로 계산해 봤어요. 월세만 전세로 바꾸는 금액(보증금은 별도로 더해야 함)을 계산하면 이렇습니다.
월세분 전세 환산액 = 월세 × 12 ÷ 전환율
| 전환율 | 월세 50만원의 전세 환산액 | 보증금 1억 가정 시 총 전세 환산 |
|---|---|---|
| 4% | 1억 5,000만원 | 2억 5,000만원 |
| 5% | 1억 2,000만원 | 2억 2,000만원 |
| 6% | 1억원 | 2억원 |
| 7% | 약 8,570만원 | 약 1억 8,570만원 |
| 8% | 7,500만원 | 1억 7,500만원 |
전환율이 낮을수록 같은 월세 50만원이 더 큰 전세 보증금으로 환산됩니다. 즉 임차인 입장에서 전세 → 월세로 바꿀 때는 전환율이 낮아야 월세 부담이 줄어 유리해요. 본인 조건으로는 월세→전세 환산 계산기에서 바로 환산해 볼 수 있어요.
시장 전환율 vs 법정 전환율
법정 상한은 임대인이 강제로 전환할 때의 상한이지, 신규 계약에는 적용되지 않습니다. 신규 계약은 시장 가격 기준이라 보통 6~8% 수준에서 형성돼요.
| 지역 | 시장 평균 전환율 (참고) |
|---|---|
| 서울 강남권 | 4~5% |
| 서울 일반 | 5~6% |
| 수도권 | 5~7% |
| 지방 광역시 | 6~8% |
| 지방 중소도시 | 7~10% |
같은 단지라도 평형·층·계약 시점에 따라 다르므로 직거래·중개 시 비교가 필요합니다.
실전 비교: 전세 vs 월세
전세 4억 vs 보증금 1억 + 월세 150만원 (전환율 6%, 기회비용 4%):
| 항목 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 보증금 | 4억 | 1억 |
| 월 기회비용(4%) | 약 133만원 | 약 33만원 |
| 월세 | 0 | 150만원 |
| 월 총비용 | 133만원 | 183만원 |
| 차이 | — | +50만원/월 |
월세가 월 50만원 더 비싸지만, 보증금 부담이 3억 적어 다른 곳에 투자 가능. 본인 투자 수익률이 연 5% 이상 나올 자신이 있다면 월세가 유리할 수 있어요. 전세와 월세 중 어느 쪽이 본인에게 유리한지는 전세 vs 월세 비교 계산기로 기회비용까지 넣어 비교해 보세요.
보증금이 바뀌면 챙길 것, 보증보험·확정일자 실무 시나리오
전월세를 전환하면 보증금 액수가 달라지는데, 이때 대항력·우선변제권을 지키기 위한 절차를 빠뜨리면 보증금을 떼일 위험이 생깁니다. 상황별로 나눠 볼게요.
시나리오 1. 월세 → 전세로 전환해 보증금이 늘어난 경우
- 증액분에 대한 확정일자를 새로 받습니다. 기존 보증금의 확정일자는 그대로 유효하지만, 늘어난 금액은 새 확정일자를 받은 날부터 우선변제 순위가 잡혀요. 증액 계약서(또는 변경계약서)에 확정일자를 받아 두세요.
- 전입신고·점유는 계속 유지해야 대항력이 끊기지 않습니다.
- 전세보증금 반환보증(보증보험) 가입 여부를 점검합니다. 보증금이 커질수록 미반환 위험도 커지므로, 주택도시보증공사(HUG) 등 보증상품 가입 요건(주택가격 대비 보증금 비율 등)을 확인하세요. 보증금이 바뀌면 보증 금액도 갱신해야 합니다.
시나리오 2. 전세 → 월세로 전환해 보증금이 줄어든 경우
- 보증금이 줄면 위험은 낮아지지만, 변경된 보증금으로 계약서를 다시 쓰고 확정일자를 정리해 두는 것이 안전합니다.
- 월세 거주자라면 무주택 세대주·총급여 8,000만원 이하 등 요건을 갖추면 월세 세액공제를 받을 수 있으니, 계약서·임대인 계좌이체 내역을 보관하세요.
핵심: 보증금 액수가 바뀌면 "변경계약서 작성 → 증액분 확정일자 → 전입·점유 유지 → 보증보험 갱신"을 한 세트로 챙겨야 합니다.
전월세 전환 시 챙겨야 할 4가지
- 계약갱신청구권: 첫 갱신 시 2년 보장 + 인상 5% 한도.
- 확정일자 갱신: 전환·증액 시점에 증액분 재확정 필수.
- 월세 세액공제 자격 점검: 무주택 세대주, 총급여 8천만원 이하(요건은 변동될 수 있으니 확인).
- 전환율 명시: 계약서에 적용 전환율 명문화.
궁금해할 만한 것
Q. 임대인이 일방적으로 전환율을 정해도 되나요?
A. 신규 계약은 자유. 기존 계약 변경 시에는 법정 상한 적용.
Q. 월세를 전세로 다시 바꿀 때도 전환율 적용?
A. 동일한 공식을 역으로 적용. 시장 전환율로 협상.
Q. 전환율이 높으면 임차인에게 유리한가요?
A. 전세를 월세로 바꿀 때는 전환율이 낮을수록 월세 부담이 줄어 임차인에게 유리합니다. 반대로 월세를 전세로 환산할 때는 같은 월세가 더 큰 보증금으로 잡히죠.
Q. 확정일자를 다시 안 받으면 어떻게 되나요?
A. 늘어난 보증금(증액분)에 대해서는 우선변제 순위가 늦어져, 경매 등이 생기면 증액분을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 증액 시 반드시 새 확정일자를 받으세요.
여기 나온 전환율과 환산액은 이해를 돕기 위한 가정치입니다. 법정 상한은 기준금리에 연동돼 바뀌고, 보증금 보호·세액공제 요건도 개인 상황마다 다르니 전월세 전환 전에 대한법률구조공단·주택도시보증공사 같은 기관이나 국세청 홈택스에서 본인 조건을 점검해 보세요.
