주택임대소득, 2천만원이 갈림길
주택을 임대해 받는 소득도 과세 대상입니다. 다만 연 임대소득 2,000만원 이하면 14% 분리과세를 선택할 수 있고, 초과하면 다른 소득과 합쳐 종합과세됩니다. 임대 수입과 보증금 운용을 비교하려면 전세 vs 월세 비교 계산기가 도움이 됩니다.
과세 대상부터 확인
- 1주택자 — 원칙적으로 비과세. 단, 기준시가 12억원 초과 고가주택의 월세는 과세.
- 2주택자 — 월세 수입 과세, 보증금 간주임대료는 비과세.
- 3주택 이상 — 월세 + 보증금 간주임대료까지 과세(소형주택 등 일부 제외).
분리과세 vs 종합과세
| 구분 | 2천만원 이하(분리과세) | 2천만원 초과(종합과세) |
|---|---|---|
| 세율 | 14% | 6~45% 누진 합산 |
| 필요경비 | 50%(등록 임대 60%) | 실제 경비 또는 추계 |
| 기본공제 | 200만원(타소득 적을 때) | — |
간주임대료란
전세·월세 보증금을 운용하는 것으로 보아 과세하는 금액입니다. 3주택 이상 보유자의 보증금 합계가 일정액(3억원)을 초과하면 그 초과분에 정기예금 이자율을 곱해 수입으로 계산해요. 소형주택(전용 40㎡ 이하 + 기준시가 일정액 이하)은 한시적으로 제외됩니다.
예시 — 2주택, 월세 연 1,200만원
분리과세 선택 시 필요경비 50%(600만)를 차감하고, 다른 종합소득이 적으면 기본공제 200만원을 추가로 뺀 남은 금액 × 14%로 계산합니다. 임대소득이 적을수록 분리과세가 유리한 경우가 많아요.
절세 포인트
- 임대사업자 등록 시 필요경비율·공제 우대(요건·의무 확인 필수).
- 종합소득이 클수록 한계세율이 높아 분리과세가 유리할 수 있음.
- 종합과세로 합산되면 종합소득세 계산기로 전체 세액을 함께 확인.
자주 묻는 질문
Q. 전세만 놓으면 세금이 없나요?
A. 2주택까지는 보증금 간주임대료가 비과세라 전세만이면 과세되지 않는 경우가 많습니다. 3주택 이상은 간주임대료가 과세될 수 있어요.
Q. 임대소득이 적어도 신고해야 하나요?
A. 과세 대상이면 소액이라도 신고 대상입니다. 분리과세를 선택해 간단히 신고할 수 있어요.
분리과세 계산, 단계로 보기
연 임대소득 1,500만원(2주택·미등록)이라고 가정하면,
- 필요경비 50% = 750만원 차감 → 임대소득금액 750만원
- 다른 종합소득이 적으면 기본공제 200만원 차감 → 550만원
- 550만원 × 14% = 77만원(지방소득세 별도)
등록임대사업자라면 필요경비 60%·기본공제 400만원이 적용돼 세액이 더 줄어듭니다.
등록임대사업자, 혜택과 의무
- 혜택 — 필요경비·기본공제 우대, 임대주택 종부세 합산배제, 양도세·재산세 감면(요건별).
- 의무 — 임대료 인상률 제한(5% 이내), 의무임대기간 준수, 미준수 시 과태료·세제 환수.
혜택과 의무가 함께 따르므로 등록 전 본인 상황에 맞는지 따져봐야 합니다. 보유세 부담은 재산세 계산기로도 가늠해 보세요.
Q. 부부 공동명의면 임대소득 기준은 어떻게 보나요?
A. 원칙적으로 지분별로 각자의 소득으로 나눠 봅니다. 다만 주택 수 판정·간주임대료 계산은 부부 합산 규정이 적용될 수 있어 사례별 확인이 필요합니다.
주택 수·기준시가·등록 여부에 따라 과세 방식이 달라지는 참고용 설명입니다. 실제 신고는 홈택스와 세무 전문가 상담으로 확인하세요.
