양도소득세 1세대 1주택 비과세 — 12억 기준과 거주요건 정리

집을 팔 때 가장 큰 변수, 양도소득세

부동산 양도차익에는 종합소득세와 같은 6~45% 누진세율이 적용됩니다. 다만 거주용 주택을 처분할 때는 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 같은 큼직한 감면 장치가 있어 잘 챙기면 수천만 원 차이가 나는 영역이에요.

조정대상지역 지정 시점에 따라 거주요건이 달라지므로 매수 시점의 규제 상태를 확인해야 합니다.

12억 초과 1주택은 "고가주택"으로 분류되어 초과분만 과세됩니다.

과세양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) / 양도가액

이 과세양도차익에서 다시 장기보유특별공제를 빼는데, 1세대 1주택 거주자라면 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제가 가능합니다.

1세대 1주택은 보유 40% + 거주 40%로 합산 최대 80% 공제이지만, 다주택자의 일반 매물은 최대 30%로 제한됩니다.

취득가액 입증 자료 준비 — 매매계약서, 등기부등본, 부동산 중개수수료 영수증을 보관하세요.
필요경비 빠짐없이 — 취득세, 법무사 보수, 인테리어(자본적 지출 한정), 중개수수료를 모두 차감 가능합니다.
양도 시기 분산 — 연내 두 건을 양도하면 합산 누진세율이 적용되므로 가능하면 해를 나누세요.
일시적 1세대 2주택 특례 — 새 집 취득일로부터 3년 이내(조정지역은 종전 1년 이내 양도) 종전 주택을 양도하면 1주택 비과세를 유지할 수 있습니다.

양도일은 잔금일과 등기일 중 빠른 날짜입니다. 분양권은 매매계약일이 아니라 잔금일이에요.

Q. 같은 해에 두 채를 양도하면 어떻게 되나요?

A. 두 건의 양도차익이 합산되어 누진세율이 올라가는 효과가 있습니다. 합산 신고는 다음 해 5월 확정신고 시 진행.

Q. 매도 시점에 분양권만 있는 경우는?

A. 분양권은 양도세 계산 시 주택수에 포함되지만(2021년 이후 취득 분양권), 1세대 1주택 비과세 적용에서는 일반 주택과 분양권 둘 다 보유한 일시적 특례를 활용해야 합니다.

Q. 비과세 받으려면 신고 안 해도 되나요?

A. 양도가액 12억 이하 비과세라도 매도 사실 자체는 신고 의무가 있습니다(예정신고).

본인 매물의 예상 양도세는 계산기에서 시뮬레이션해보세요.