종합부동산세(종부세), 1주택자도 알아야 할 기준선

종부세는 누구에게 부과되나

종합부동산세는 매년 6월 1일 기준 주택·토지의 공시가격 합산이 일정 금액을 넘는 경우에 부과됩니다. 1주택만 보유해도 공시가격이 높으면 대상이 될 수 있어서, 강남·용산·성수 등 고가 주택 보유자는 매년 12월 납부 시즌을 의식해야 해요. 공시가격 합계로 예상 세액을 가늠해 보려면 종합부동산세 계산기를 이용해 보세요.

2026년 주택 종부세 과세 대상

기본공제는 공시가격 기준입니다. 시세 16~17억원짜리 아파트도 공시가격이 12억 이하면 종부세 대상이 아닐 수 있어요.

2026년 종부세율 (개인 기준)

법인은 2.7% 또는 5.0% 단일세율(주택수에 따라). 다주택 중과는 2023년 일부 완화됐지만 여전히 일반보다 높은 세율을 적용받습니다.

종부세는 어떻게 계산될까: 공정시장가액비율과 세부담상한

종부세는 공시가격 그대로에 세율을 곱하는 것이 아닙니다. 다음 순서를 거쳐요.

1. 합산 공시가격에서 기본공제(1주택 12억, 그 외 9억)를 뺀다.
2. 그 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만든다. 비율은 정부가 시행령으로 정하며 60% 안팎에서 조정되어 왔고 매년 변동되니 단정하지 말고 확인해야 합니다.
3. 과세표준에 세율표를 적용해 산출세액을 구한다.
4. 이미 낸 재산세 중 중복분을 공제한다(이중과세 방지).
5. 1주택자라면 연령·장기보유 세액공제를 추가로 뺀다.
6. 전년 대비 급증을 막는 세부담상한을 적용해 최종 세액을 정한다.

과세표준 = (합산 공시가격 − 기본공제) × 공정시장가액비율

세부담상한은 "올해 종부세가 작년 재산세+종부세 합계의 일정 배수를 넘지 못하게" 제한하는 장치예요. 공시가격이 급등한 해에도 상한 덕분에 세액 증가폭이 일정 수준에서 멈춥니다. 상한 배수 역시 변동될 수 있으니 그해 기준을 확인하세요.

1세대 1주택 12억 공제, 단계별 산출 예시

공시가격 16억원짜리 아파트를 단독명의 1세대 1주택자가 보유했다고 가정해 볼게요(공정시장가액비율은 예시로 60% 가정, 실제 비율은 매년 확인 필요).

1. 공제 후 금액 = 16억 − 12억 = 4억원
2. 과세표준 = 4억 × 60% = 2억 4,000만원
3. 세율 적용 = 3억 이하 구간 0.5% → 2억 4,000만 × 0.5% = 120만원
4. 여기서 중복되는 재산세분과 연령·장기보유 세액공제를 빼면 실제 납부액은 더 낮아집니다.

만약 공시가격이 12억 이하였다면 공제 후 금액이 0이라 종부세 자체가 없습니다. 같은 동네 아파트라도 공시가격이 12억 선을 넘느냐가 분기점이에요. 본인 공시가격으로는 종합부동산세 계산기에서 단계별로 추정해 보세요.

1세대 1주택자 추가 공제

1주택자가 일정 요건을 갖추면 산출세액에서 추가 공제를 받을 수 있어요.

10년 이상 장기보유 + 만 70세 이상이면 최대 80% 공제로, 산출세액이 1/5로 줄어듭니다. 위 예시의 산출세액 120만원도 두 공제를 최대로 받으면 24만원 안팎까지 내려갈 수 있어요(요건 충족 시).

부부 공동명의 유불리를 숫자로 비교하면

같은 16억 아파트를 부부가 50:50 공동명의로 보유하면 각자 9억원씩 공제받습니다. 단독명의(12억)와 비교해 볼게요.

• 공시가격 18억 이하라면 공동명의(합산 18억 공제)가 단독명의(12억 공제)보다 유리한 경우가 많습니다. 위 16억 예시처럼 아예 종부세가 0이 되기도 해요.
• 반대로 공시가격이 크게 높고 한 명이 만 60세 이상·장기보유라면, 연령·장기보유 세액공제(최대 80%)는 단독명의 1주택자만 받을 수 있어 단독명의가 유리해질 수 있습니다.
• 공동명의 1주택자는 "1세대 1주택 단독명의 방식으로 과세해 달라"고 특례 신청을 선택할 수도 있어, 두 방식 중 유리한 쪽을 비교해 고르면 됩니다(신청 기한 확인 필요).

명의는 한 번 정하면 바꾸기 번거롭고 취득세·양도세까지 영향을 주므로, 공시가격 수준과 연령·보유기간을 함께 따져 결정하는 것이 좋습니다.

합산배제 신청

다음 주택은 종부세 합산에서 빠집니다(신청 필수, 매년 9월 16~30일).

• 임대사업자 등록 임대주택(요건 충족 시)
• 미분양 주택 (사업자 보유분)
• 사원용 사택
• 어린이집용 주택
• 문화재 주택

본인이 임대사업자라면 9월 합산배제 신청을 놓치지 마세요.

종부세 vs 재산세 차이

종부세는 재산세와는 별도로 부과되며, 재산세 납부액의 일부는 종부세 산정 시 공제되어 이중과세를 방지합니다.

자주 묻는 질문

Q. 부부 공동명의가 유리한가요?

A. 두 사람 각자 9억원씩 공제(합 18억) vs 1주택 단독명의 12억 공제. 공시가격 18억 이하라면 공동명의가 유리. 단 1주택자 추가공제(연령·장기보유)는 단독명의만 적용 가능.

Q. 분납이 되나요?

A. 종부세 250만원 초과 시 6개월 분납 가능(이자 없음).

Q. 공정시장가액비율과 세부담상한은 매년 같나요?

A. 아닙니다. 공정시장가액비율은 시행령으로 정해 변동되고, 세부담상한 배수도 바뀔 수 있습니다. 위 예시는 구조 설명을 위한 가정치이니 그해 기준을 꼭 확인하세요.

위 수치는 가정에 따른 참고용 추정이며 공정시장가액비율·세율·공제는 매년 바뀔 수 있습니다. 본인 부동산의 실제 종부세는 국세청 홈택스나 세무 전문가를 거쳐 맞춰 보시고, 양도세·취득세까지 함께 가늠하려면 아래 계산기를 활용해 보세요.