중개수수료, 정해진 한도가 있다
부동산 중개수수료는 마음대로 정할 수 없습니다. 거래금액·거래종류·지역에 따라 공인중개사법 시행규칙으로 상한요율이 정해져 있어요. 그 범위 안에서 중개사와 협의해서 결정합니다.
매매·교환 상한요율 (2026년 기준, 주택)
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만~2억 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억~9억 미만 | 0.4% | — |
| 9억~12억 미만 | 0.5% | — |
| 12억~15억 미만 | 0.6% | — |
| 15억 이상 | 0.7% | — |
예: 7억원 아파트 매매 → 7억 × 0.4% = 280만원 상한. 그 안에서 협의.
전세·임대차 상한요율 (주택)
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만~1억 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억~6억 미만 | 0.3% | — |
| 6억~12억 미만 | 0.4% | — |
| 12억~15억 미만 | 0.5% | — |
| 15억 이상 | 0.6% | — |
전세 3억원이면 3억 × 0.3% = 90만원이 상한이에요.
월세 환산 거래금액
월세 계약은 보증금 + 월세를 환산해 거래금액을 산정합니다.
환산 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
예: 보증금 5천 + 월세 50만 → 5천 + 5천 = 1억원 거래금액. 한도 30만원, 0.4% 적용으로 협의.
단, 환산값이 5천만원 미만이면 (보증금 + 월세 × 70)으로 다시 계산.
오피스텔·상가는 다르다
오피스텔은 주택 요율이 아닌 별도 요율(매매·교환 0.5%, 임대차 0.4% 이내)이 적용됩니다. 상가·토지·공장 등은 0.9% 이내 협의라 협상 폭이 넓어요. 구간별 한도 없이 상한율만 정해져 있어, 같은 금액이라도 협의에 따라 실제 부담이 크게 달라집니다.
사례별 수수료 계산 (상한요율 + 부가세 포함 총액)
상한요율을 끝까지 적용했을 때 부가세까지 포함한 총액을 케이스별로 계산해 볼게요(중개사가 일반과세자라 부가세 10% 별도 가정).
사례 1. 오피스텔 매매 2억원
- 상한요율 0.5% → 2억 × 0.5% = 100만원
- 부가세 10% = 10만원
- 부가세 포함 총액 = 110만원
사례 2. 오피스텔 월세 (보증금 1,000만 + 월세 60만)
- 환산 거래금액 = 1,000만 + (60만 × 100) = 7,000만원
- 임대차 상한요율 0.4% → 7,000만 × 0.4% = 28만원
- 부가세 10% = 2만 8,000원 → 총 30만 8,000원
사례 3. 상가 매매 5억원
- 상한요율 0.9% 이내 협의 → 상한 적용 시 5억 × 0.9% = 450만원
- 부가세 10% = 45만원 → 부가세 포함 총액 495만원
- 상가는 한도가 0.9%로 높아 협의 여지가 큰 편이라, 0.7%로 협의하면 5억 × 0.7% = 350만원 + 부가세 35만원 = 385만원으로 약 110만원을 아낄 수 있어요.
같은 5억이라도 주택(2억~9억 구간 0.4% → 200만원)과 상가(상한 0.9% → 450만원)는 두 배 이상 차이가 납니다. 본인 거래 종류·금액으로는 부동산 중개수수료 계산기에서 상한과 부가세 포함 총액을 미리 추정해 보세요.
부가세 처리
중개사가 일반과세자라면 수수료에 부가세 10%가 별도 부과됩니다. 영수증을 받아두면 사업자라면 매입세액공제 가능. 간이과세자는 부가세 표시 없이 청구하는 경우가 있으니, 부가세가 별도인지 포함인지 계약 전에 분명히 해 두는 게 좋습니다. 위 사례처럼 부가세까지 포함하면 체감 금액이 10% 더 늘어납니다.
협상 가능한 부분 vs 불가능한 부분
| 협상 가능 | 협상 어려움 |
|---|---|
| 상한요율 이내 비율 | 상한 자체 초과 |
| 양도세·신탁 등 부가 서비스 비용 | 등기 비용 |
| 광고비·청소비 등 별도 청구 | 부가세 |
| 첫 거래 단골 할인 | — |
같은 매물을 여러 중개사가 공동중개하면 한쪽이 양보하기도 합니다. 양도세 자문, 등기 처리, 청소·이사 연계 같은 부가 서비스를 묶어서 협상하면 좋아요.
중개사 선정 체크리스트
- 공인중개사 자격증 사무소 게시 여부.
- 공제증서(1억원 이상) 확인. 사고 시 보상 근거가 됩니다.
- 거래계약서 표준 양식 사용 여부.
- 부동산정보 공개시스템 사고 이력 검색.
- 수수료 영수증 + 사업자등록증 사본 보관.
자주 묻는 질문
Q. 매수인·매도인 양쪽에서 수수료를 다 받나요?
A. 네, 양 당사자에게 각각 받습니다. 1인 중개사가 양쪽을 함께 중개할 때도 동일.
Q. 중개수수료도 양도세 필요경비로 인정되나요?
A. 매수 시 수수료는 취득가액에, 매도 시 수수료는 필요경비에 포함되어 양도세 줄이는 효과.
Q. 정해진 한도보다 더 받으면 어떻게 신고?
A. 한국공인중개사협회·관할 시·군·구청 부동산팀에 신고. 행정처분 + 환급 청구.
Q. 상한요율은 전국이 똑같나요?
A. 주택 매매·임대차 상한요율 체계는 공인중개사법 시행규칙을 따르지만, 일부 구간은 시·도 조례로 정해 지역마다 다를 수 있습니다. 계약 전 해당 지역 기준을 살펴보세요.
본문 수수료와 총액은 상한요율을 그대로 적용한 참고용 계산입니다. 요율·한도는 지역 조례와 법 개정에 따라 달라질 수 있으니, 실제 적용 요율이나 초과 수수료 신고는 관할 시·군·구청 부동산팀 또는 한국공인중개사협회에 문의하는 게 정확합니다.
