중개수수료, 정해진 한도가 있다
부동산 중개수수료는 마음대로 정할 수 없습니다. 거래금액·거래종류·지역에 따라 공인중개사법 시행규칙으로 상한요율이 정해져 있어요. 그 범위 안에서 중개사와 협의해서 결정합니다.
매매·교환 상한요율 (2026년 기준, 주택)
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만~2억 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억~9억 미만 | 0.4% | — |
| 9억~12억 미만 | 0.5% | — |
| 12억~15억 미만 | 0.6% | — |
| 15억 이상 | 0.7% | — |
예: 7억원 아파트 매매 → 7억 × 0.4% = 280만원 상한. 그 안에서 협의.
전세·임대차 상한요율 (주택)
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만~1억 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억~6억 미만 | 0.3% | — |
| 6억~12억 미만 | 0.4% | — |
| 12억~15억 미만 | 0.5% | — |
| 15억 이상 | 0.6% | — |
전세 3억원이면 3억 × 0.3% = 90만원이 상한이에요.
월세 환산 거래금액
월세 계약은 보증금 + 월세를 환산해 거래금액을 산정합니다.
환산 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
예: 보증금 5천 + 월세 50만 → 5천 + 5천 = 1억원 거래금액. 한도 30만원, 0.4% 적용으로 협의.
단, 환산값이 5천만원 미만이면 (보증금 + 월세 × 70)으로 다시 계산.
오피스텔·상가는 다르다
오피스텔(주거용)은 주택 요율이 아닌 별도 요율(매매 0.5%, 전월세 0.4% 한도)이 적용됩니다. 상가·토지·공장은 0.9% 이내 협의라 협상 폭이 넓어요.
부가세 처리
중개사가 일반과세자라면 수수료에 부가세 10%가 별도 부과됩니다. 영수증을 받아두면 사업자라면 매입세액공제 가능. 간이과세자는 부가세 표시 없이 청구.
협상 가능한 부분 vs 불가능한 부분
| 협상 가능 | 협상 어려움 |
|---|---|
| 상한요율 이내 비율 | 상한 자체 초과 |
| 양도세·신탁 등 부가 서비스 비용 | 등기 비용 |
| 광고비·청소비 등 별도 청구 | 부가세 |
| 첫 거래 단골 할인 | — |
같은 매물을 여러 중개사가 공동중개하면 한쪽이 양보하기도 합니다. 양도세 자문, 등기 처리, 청소·이사 연계 같은 부가 서비스를 묶어서 협상하면 좋아요.
중개사 선정 체크리스트
- 공인중개사 자격증 사무소 게시 여부.
- 공제증서 (1억원 이상) 확인 — 사고 시 보상 근거.
- 거래계약서 표준 양식 사용 여부.
- 부동산정보 공개시스템 사고 이력 검색.
- 수수료 영수증 + 사업자등록증 사본 보관.
자주 묻는 질문
Q. 매수인·매도인 양쪽에서 수수료를 다 받나요?
A. 네, 양 당사자에게 각각 받습니다. 1인 중개사가 양쪽을 함께 중개할 때도 동일.
Q. 중개수수료도 양도세 필요경비로 인정되나요?
A. 매수 시 수수료는 취득가액에, 매도 시 수수료는 필요경비에 포함되어 양도세 줄이는 효과.
Q. 정해진 한도보다 더 받으면 어떻게 신고?
A. 한국공인중개사협회·관할 시·군·구청 부동산팀에 신고. 행정처분 + 환급 청구.
본인 거래 조건으로 예상 중개수수료를 시뮬레이션해보세요.