평당가에 속지 않기 — 전용·공급면적과 '평당 얼마'의 함정

'평당 ○○만원', 어느 면적으로 나눈 값일까

분양 광고나 매물 전단에 큼지막하게 박힌 '평당 ○○만원'. 같은 단지, 같은 동·호수인데 어떤 자료는 평당 2,400만원, 어떤 자료는 3,100만원이라고 적혀 있기도 합니다. 가격을 부풀리거나 깎은 게 아니라, 분모로 쓴 면적이 다른 경우가 대부분입니다. 평당가는 '가격 ÷ 평수'인데, 이 평수를 전용면적으로 잡느냐 공급(분양)면적으로 잡느냐에 따라 결과가 크게 갈립니다. 면적 자체를 환산하는 법은 평수·제곱미터 환산 법에 정리해 뒀고, 이 글은 그 면적으로 '가격을 어떻게 읽느냐'에 집중합니다.

같은 집, 다른 평당가가 나오는 이유

전용면적은 공급면적보다 작습니다(공급 = 전용 + 주거공용). 분모가 작으면 평당가는 커지죠. 전용 84㎡, 공급 110㎡, 매매가 8억원인 집을 가정해 보겠습니다. 1평 = 3.305785㎡로 정밀 환산하면 이렇게 갈립니다.

같은 8억짜리 집인데 평당가가 700만원 넘게 차이 납니다. 광고를 더 싸 보이게 하려면 분모가 큰 공급면적으로 나누면 되고, 실제 내가 쓰는 공간 대비 비싼지를 보려면 전용면적으로 나눠야 합니다. 위 8억·110㎡는 산식을 보여주려 잡은 가정값입니다.

광고를 볼 때 가장 먼저 물어야 할 한 가지

평당가를 보면 딱 한 가지만 확인하면 됩니다. "이거 전용 기준이에요, 공급 기준이에요?" 보통 신축 분양 광고와 중개 매물은 공급면적 기준 평당가(낮게 보이는 쪽)를 쓰고, 국토교통부 실거래가 통계는 전용면적 기준으로 환산하는 경우가 많아 광고보다 높게 나옵니다. 기준이 다른 둘을 그대로 비교하면 "실거래가가 분양가보다 비싸졌네?"라고 착각하기 쉬워요. 기준이 다른 숫자를 나란히 놓은 것뿐일 수 있습니다.

• 전용 기준 평당가 = 매매가 ÷ (전용면적 ÷ 3.305785)
• 공급 기준 평당가 = 매매가 ÷ (공급면적 ÷ 3.305785)
• 정확한 평수 환산은 평수 변환기로 한 번에.

지역 비교는 '같은 기준끼리'

평당가의 진짜 쓸모는 지역 비교입니다. 단, A지역은 공급 기준, B지역은 전용 기준으로 비교하면 의미가 없습니다. 본 사이트 데이터 보드의 '18개 지역 평당가 순위'는 국토교통부 실거래가를 전용면적 기준(거래가 ÷ 전용면적 × 3.3058)으로 통일해 같은 잣대로 줄 세웁니다. 내 연봉 대비 부담까지 보고 싶다면 소득 대비 집값 배수(PIR) 읽는 법을 함께 보세요. 계약 단계 비용인 중개보수는 면적이 아니라 거래금액 기준이라, 중개수수료 계산기로 상한을 따로 확인하면 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 광고 평당가가 실거래 평당가보다 싼데 싸게 나온 건가요?

A. 꼭 그렇지 않습니다. 광고는 공급면적, 실거래 통계는 전용면적 기준인 경우가 많아 분모 차이로 벌어진 것일 수 있어요. 같은 면적 기준으로 환산해 비교해야 합니다.

Q. 오피스텔 평당가는 왜 유난히 싸 보일까요?

A. 오피스텔 광고는 계약면적(공급 + 기타공용)까지 분모에 넣는 경우가 많습니다. 분모가 더 커지니 평당가는 낮아 보이지만, 전용률이 50%대면 실제 쓰는 공간 대비로는 비쌀 수 있습니다.

Q. 발코니 확장분은 평당가에 반영되나요?

A. 발코니는 서비스면적이라 전용면적에 안 들어갑니다. 확장형은 같은 평당가여도 체감 공간이 더 넓을 수 있으니, 숫자만으로 단정하기 어렵습니다.

운영자 한마디 — 평당가를 보면 가격보다 분모를 먼저 보자. '평당 얼마'가 싸 보인다고 좋아할 게 아니라, 그게 전용으로 나눈 값인지 공급으로 나눈 값인지부터 물어야 한다. 기준만 맞춰도 속을 일이 절반은 준다.

본 글은 평당가 해석법을 정리한 참고용 안내이며 특정 단지·지역의 시세를 담지 않습니다. 지역별 실거래 평당가는 데이터 보드와 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 확인하세요. 실제 매매 판단은 등기부등본·건축물대장의 면적과 공인중개사 상담으로 확인하시기 바랍니다.