주택담보대출 한도 계산기
LTV와 DSR 40% 기준으로 주택담보대출 가능 한도를 추정합니다.
이 계산기는 무엇을 계산하나요?
주택가격·연소득·금리·기간을 입력하면 LTV(담보인정비율) 한도와 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 상환여력 한도를 각각 구해, 둘 중 더 작은 값을 실제 가능 한도로 보여줍니다. 주택담보대출은 이 두 규제를 동시에 만족해야 하므로, 더 작은 쪽이 실제 한도를 결정합니다. LTV는 집값(담보) 기준 한도, DSR은 소득 기준 상환능력 한도라는 점이 핵심입니다.
DSR과 LTV는 금융위원회의 가계부채 관리방안과 「은행업감독규정」 등에 근거한 대출 규제로, 차주별 DSR은 모든 가계대출의 연간 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율을 말합니다. 본 계산기는 은행권(1금융권) DSR 40%를 기준으로 상환여력 한도를 환산하며, LTV는 지역·주택 수에 따라 사용자가 직접 입력하도록 했습니다. 한국주택금융공사(HF)의 정책모기지(보금자리론 등)와 적용 방식이 다를 수 있어 어디까지나 참고용 추정치이며, 계산은 브라우저 안에서만 이뤄지고 입력값은 외부로 전송되지 않습니다.
입력값 설명
- 주택가격(억원)담보가 되는 주택의 가격(억원). 예: 5억 → 5
- LTV(%)담보인정비율. 지역·생애최초·주택수에 따라 다름(비규제 보통 70, 규제지역 50 등). 직접 입력하세요.
- 연소득(만원)연간 소득(만원). 예: 6,000만 원 → 6000
- 기존 대출 연 원리금(만원)이미 보유한 모든 대출의 연간 원리금 합계(만원). 없으면 0.
- 금리(%) / 기간(년)신규 주택담보대출의 금리와 상환기간(원리금균등 가정).
계산 공식
· LTV 한도 = 주택가격 × LTV%
· 연 상환여력 = 연소득 × 40% − 기존 대출 연 원리금 (은행권 DSR 40% 기준)
· DSR 한도 = 월 상환여력으로 갚을 수 있는 원리금균등 대출 원금(금리·기간 반영)
· 가능 한도 = min(LTV 한도, DSR 한도)
DSR 한도는 월 상환액 = 원금 × r(1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ−1) 식을 역산해 구합니다(r=월금리, n=개월).
DSR 40% 상한은 금융위원회 가계부채 관리방안에 따른 1금융권(은행) 기준이며, 제2금융권은 50%가 적용됩니다. DSR에는 주택담보대출뿐 아니라 신용대출·카드론 등 모든 가계대출의 연간 원리금이 합산됩니다.
실제 은행 심사에서는 스트레스 DSR이 적용되어 산정 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더하므로, 같은 소득이라도 환산 한도가 본 계산보다 줄어듭니다. 정확한 한도는 스트레스 금리를 반영한 금리를 입력해 보수적으로 확인하세요.
예시 계산
주택 5억 · LTV 70% · 연소득 6,000만 · 금리 4% · 30년
LTV 한도 3.5억, DSR 한도 약 4.19억 → 가능 한도 약 3.5억 원 (LTV가 한도를 결정).
주택 8억 · LTV 50%(규제) · 연소득 5,000만 · 금리 4.5% · 30년
LTV 한도 4억, DSR 한도 약 3.29억 → 가능 한도 약 3.29억 원 (DSR이 한도를 결정).
기존 대출이 많은 경우
기존 대출 연 원리금이 연소득의 40%에 가까우면 DSR 상환여력이 줄어 한도가 크게 낮아집니다. 예컨대 연소득 6,000만 원에 기존 대출 연 원리금이 2,000만 원이면 신규 상환여력은 연 400만 원(=6,000만 × 40% − 2,000만)뿐이라 DSR 한도가 급격히 줄어듭니다.
자주 틀리는 케이스
- LTV 한도만 보고 "집값 × LTV%"가 곧 받을 수 있는 금액이라고 생각하는 경우. 소득이 받쳐주지 않으면 DSR 한도가 더 작아 실제로는 그보다 적게 나옵니다.
- DSR을 주택담보대출 원리금만으로 계산하는 경우. DSR에는 신용대출·자동차할부·카드론·기존 주담대 등 모든 가계대출의 연간 원리금이 합산되므로 기존 대출 칸에 빠짐없이 넣어야 합니다.
- DSR과 DTI를 같은 것으로 혼동하는 경우. DTI는 주택담보대출 원리금 + 기타대출 이자만 보지만, DSR은 기타대출도 원금까지 모두 합산해 더 보수적입니다.
- 실제 적용 금리 그대로 입력하는 경우. 은행 심사에는 스트레스 금리가 더해지므로, 표시 금리만 넣으면 한도가 실제보다 크게 나올 수 있습니다.
이 계산기가 부정확해지는 상황
- 스트레스 DSR이 미반영된 단순 추정입니다. 산정 금리에 가산되는 스트레스 금리를 입력값에 반영하지 않으면 실제 한도보다 높게 나옵니다.
- 규제지역·비규제지역, 주택 수, 생애최초 여부에 따라 LTV%가 달라집니다. 적용 LTV를 잘못 입력하면 결과가 어긋납니다.
- 보금자리론·디딤돌 등 한국주택금융공사(HF) 정책모기지는 별도의 소득·주택가격 요건과 DSR 산정 방식을 적용해, 일반 은행 DSR 40% 기준의 본 계산과 결과가 다를 수 있습니다.
- 방공제(소액임차보증금 공제)나 수도권 주택담보대출 한도 상한, MCI/MCG 가입 여부 등은 반영하지 않아, 이런 요소가 적용되면 실제 한도가 더 낮아질 수 있습니다.
주의사항 / 예외 케이스
- 실제 한도는 2025년 스트레스 DSR(실제 금리에 가산금리를 더해 더 보수적으로 산정), 수도권 주택담보대출 한도 상한, 규제지역·생애최초·주택 수, 방공제(소액임차보증금) 등에 따라 이 계산보다 낮아질 수 있습니다.
- LTV 비율은 지역·주택 수·생애최초 여부에 따라 달라집니다. 적용 비율은 은행·정부 발표를 확인해 입력하세요.
- DSR에는 주택담보대출뿐 아니라 신용대출·카드론 등 모든 대출의 원리금이 합산됩니다. 기존 대출 연 원리금에 빠짐없이 넣으세요.
- 이 결과는 참고용 추정이며 법적 효력이 없습니다. 실제 한도와 금리는 은행 심사(신용점수·소득 인정 방식)로 결정됩니다.
자주 묻는 질문
LTV 한도와 DSR 한도 중 무엇이 적용되나요?⌄
둘 다 만족해야 하므로 더 작은 쪽이 실제 한도가 됩니다. 집값 대비 소득이 낮으면 DSR이, 소득은 충분한데 집값이 낮으면 LTV가 한도를 결정합니다.
DSR 40%는 무슨 뜻인가요?⌄
연간 갚아야 할 모든 대출 원리금이 연소득의 40%를 넘지 않아야 한다는 규제입니다(1금융권 기준, 2금융권은 50%). 대출 총액이 1억 원을 초과하면 적용됩니다.
스트레스 DSR이 뭔가요?⌄
미래 금리 상승에 대비해 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더한 값으로 한도를 계산하는 제도입니다. 그래서 실제 한도가 이 계산기보다 줄어들 수 있으니, 금리를 입력할 때 가산분을 더해 보수적으로 확인하는 편이 좋습니다.
생애최초 주택구입이면 한도가 더 나오나요?⌄
생애최초는 LTV가 완화되는 경우가 있으나 2025년 들어 강화·전입의무 등이 추가되었고 DSR은 동일하게 적용됩니다. 적용 LTV%를 직접 입력해 확인하세요.
DSR과 DTI는 어떻게 다른가요?⌄
DTI(총부채상환비율)는 주택담보대출의 원리금에 다른 대출의 이자만 더해 소득과 비교하지만, DSR(총부채원리금상환비율)은 다른 대출의 원금까지 모두 합산해 소득과 비교합니다. 그래서 DSR이 더 보수적이며, 현재 가계대출 규제의 중심은 차주별 DSR입니다. 본 계산기는 DSR 40%를 기준으로 합니다.
방공제가 한도에 어떤 영향을 주나요?⌄
방공제는 임차인이 있을 경우 최우선변제되는 소액임차보증금만큼을 담보가치에서 차감하는 것으로, 지역별 한도가 다릅니다. 방공제가 적용되면 LTV로 계산한 한도보다 실제 가능액이 줄어듭니다. 본 계산기는 방공제를 반영하지 않으므로 참고용으로만 보세요.
⚠️ 면책 고지
본 계산기의 결과는 입력값과 공개된 일반 기준에 따른 추정치이며, 법적·세무적 효력이 없습니다. 실제 금액은 개인별 상황, 회사 규정, 관련 법령 개정, 과세관청 해석에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 의사결정 전에는 반드시 세무사·노무사·금융기관 등 전문가와 상담하고, 공식 기관(국세청 홈택스, 국민건강보험공단, 국민연금공단 등)의 공식 자료로 확인하시기 바랍니다.
오류 제보나 문의는 yuseong2099@gmail.com으로 보내주세요. · 면책 조항 전문
이 계산과 관련된 가이드·해설
계산 결과를 어떻게 읽는지, 자주 틀리는 부분은 무엇인지 함께 정리한 글입니다.