청약 가점제, 84점 만점은 어떻게 구성될까
민영주택 청약에서 당락을 가르는 핵심은 결국 가점입니다. 주택청약 가점제의 만점은 84점이고, 이 점수는 세 가지 항목을 합산해 만들어집니다. 바로 무주택기간(최고 32점), 부양가족수(최고 35점), 청약통장 가입기간(최고 17점)입니다. 세 항목을 더하면 32 + 35 + 17 = 84점이 되죠. 어느 한 항목만 높다고 당첨되는 구조가 아니라, 세 축이 고르게 쌓여야 경쟁력이 생깁니다. 내 점수가 지금 몇 점인지부터 주택청약 가점 계산기로 확인하고 시작하면 전략을 잡기가 한결 수월합니다.
무주택기간 — 최고 32점
세 항목 중 시간이 가장 오래 걸리는 부분입니다. 무주택기간은 만 30세가 되는 날부터 산정하는 것이 원칙이지만, 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 계산할 수 있습니다. 즉 결혼이 빨랐던 분은 그만큼 무주택기간을 일찍 쌓기 시작합니다.
| 무주택기간 | 점수 |
|---|---|
| 1년 미만 | 2점 |
| 1년 단위로 가산 | 구간별 상승 |
| 15년 이상 | 32점(최고) |
무주택기간은 만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 기준부터 산정하며, 15년 이상이면 32점 만점입니다.
주의할 점은 본인뿐 아니라 세대원 전원이 무주택이어야 기간이 인정된다는 것입니다. 과거에 주택을 보유했던 적이 있다면 그 주택을 처분한 시점부터 다시 기간이 산정될 수 있어, 본인 이력에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
부양가족수 — 최고 35점
세 항목 중 배점이 가장 큰 항목입니다. 부양가족수는 본인을 제외하고 산정하며, 6명 이상이면 35점으로 만점입니다.
- 기본 5점에서 시작해 1명당 5점씩 가산되는 구조입니다.
- 배우자, 직계존속(부모·조부모), 직계비속(자녀·손자녀)이 대상입니다.
- 직계존속은 청약자가 세대주이고 일정 기간 이상 동일 세대를 이뤄 부양한 경우 인정됩니다.
- 자녀는 미혼인 경우 인정되며, 만 30세 이상 자녀는 일정 기간 동일 세대 요건이 붙습니다.
부양가족 산정은 등본상 세대 구성과 부양 기간 요건이 함께 걸려 있어, 같은 가족 구성이라도 세대 분리 여부에 따라 인정 범위가 달라질 수 있습니다. 구체적인 인정 여부는 청약홈 공고문이나 전문가를 통해 본인 사례 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.
청약통장 가입기간 — 최고 17점
비교적 점수를 쌓기 쉬운 항목입니다. 청약통장 가입기간이 15년 이상이면 17점으로 만점입니다.
| 가입기간 | 점수 |
|---|---|
| 6개월 미만 | 1점 |
| 1년 단위 가산 | 구간별 상승 |
| 15년 이상 | 17점(최고) |
핵심은 가입 시점입니다. 점수는 가입 기간을 기준으로 하므로, 사회초년생이나 자녀 명의로 일찍 통장을 만들어 두면 시간이 그대로 점수로 쌓입니다. 납입 회차·금액 요건은 공공·민영, 주택 유형별로 따로 보지만, 가점제의 통장 점수 자체는 가입 기간으로 결정된다는 점을 기억하세요.
규제지역에 따라 가점 비중이 다르다
같은 가점이라도 어디에 청약하느냐에 따라 활용도가 달라집니다. 투기과열지구의 전용면적 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제로 공급되는 등, 규제지역별로 가점제와 추첨제의 비중이 다르게 적용됩니다.
- 가점이 높은 무주택 실수요자라면 가점제 비중이 큰 지역이 유리합니다.
- 가점이 낮은 편이라면 추첨제 물량이 함께 있는 지역·면적을 노리는 전략도 있습니다.
- 규제 지정 여부와 비율은 정책에 따라 바뀔 수 있으니, 청약 직전 해당 단지 공고문을 반드시 확인하세요.
당첨 이후 자금 계획도 미리 점검하는 것이 좋습니다. 대출 한도는 주택담보대출 한도 계산기로, 소득 대비 상환 부담은 DSR·DTI 계산기로 가늠해 두면 청약과 자금 조달을 함께 설계할 수 있습니다.
점수를 빠르게 끌어올리는 실전 순서
1) 통장 가입기간부터 챙깁니다. 지금 통장이 없다면 오늘 만드는 것이 가장 빠른 점수 적립입니다.
2) 무주택 상태를 유지합니다. 세대원의 주택 취득이 무주택기간을 끊을 수 있으니 가족 단위로 관리하세요.
3) 부양가족 요건을 점검합니다. 직계존속 합가나 세대 구성 정리로 인정 범위가 달라질 수 있습니다.
4) 목표 단지의 가점제 비중을 확인해 내 점수가 통할 지역인지 판단합니다.
세부 요건은 개인의 세대 이력과 정책에 따라 달라질 수 있으므로, 모든 점수는 참고용으로 보고 마지막 적용은 청약홈 공고와 전문가 확인을 거치는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 무주택기간은 정확히 언제부터 세나요?
A. 만 30세가 되는 날과 혼인신고일 중 빠른 시점부터 산정합니다. 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일 기준으로 더 일찍 기간이 쌓이며, 15년 이상이면 32점 만점입니다. 과거 주택 보유 이력이 있으면 처분 시점이 영향을 줄 수 있습니다.
Q. 부양가족에 부모님을 넣으려면 어떻게 하나요?
A. 직계존속은 청약자가 세대주로서 일정 기간 이상 같은 세대를 구성해 부양한 경우 인정됩니다. 본인을 제외하고 6명 이상이면 35점 만점입니다. 같은 가족이라도 세대 분리 여부에 따라 인정 범위가 달라질 수 있어, 공고문 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 통장 가입기간은 점수에 얼마나 영향을 주나요?
A. 최고 17점으로 세 항목 중 배점은 가장 작지만, 가입 기간만으로 결정돼 가장 확실하게 쌓을 수 있는 점수입니다. 15년 이상이면 만점이므로, 일찍 만들어 둘수록 유리합니다.
